Вопросы
правового характера
Вопрос: Правомерны ли действия по взиманию платы управляющими компаниями,
ТСЖ, ЖСК за опломбирование приборов учета энергоресурсов?
Ответ: Действия управляющих компаний, ТСЖ, ЖСК по взиманию платы за
опломбирование приборов учета неправомерны. Исключение составляют только
случаи, когда опломбирование приборов учета производится повторно в связи с
нарушением пломбы по вине абонента или третьих лиц организациями, которые
осуществляют горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или)
водоотведение и с которыми у абонентов заключены прямые договоры.
Вопрос: Кем осуществляется проверка финансовой деятельности управляющих
организаций?
Ответ: Осуществление контроля за финансово-хозяйственной деятельностью
жилищных (жилищно-строительных) кооперативов осуществляет ревизионная комиссия
(ревизор) жилищных (жилищно-строительных) кооперативов; за
финансово-хозяйственной деятельностью товарищества собственников жилья –
ревизионной комиссией (ревизором) ТСЖ. Кроме того, для проведения независимой
аудиторской проверки финансово-хозяйственной деятельности ЖК, ЖСК, ТСЖ
собственники помещений в многоквартирных домах вправе привлечь независимую
аудиторскую организацию.
Проверку
финансовой деятельности управляющих компаний вправе осуществлять аудиторы,
привлекаемые по решению учредителей УК или собственников МКД.
Вопрос: Правомерно ли осуществлять расчет платы за коммунальные услуги с
общей площади квартиры, включая площадь балкона?
Ответ: При начислении платы за коммунальные услуги в расчет берется общая
площадь квартиры, без учета балконов, лоджий, веранд и террас.
Вопрос: С какого момента возникает обязанность по внесению платы за
жилищно-коммунальные услуги у участников долевого строительства?
Ответ: В соответствии с п. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность
по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения
права собственности на жилое помещение. В силу п. 1 ст. 16
Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений
в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ право
собственности участника долевого строительства на объект долевого
строительства подлежит государственной регистрации в порядке,
предусмотренном Федеральным законом № 122-ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Согласно п. 2 данной статьи основанием для государственной
регистрации права собственности участника долевого строительства на объект
долевого строительства являются документы, подтверждающие факт
его постройки (создания), — разрешение на ввод
в эксплуатацию многоквартирного дома и (или)
иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого
строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче
объекта долевого строительства. Таким образом, обязанность оплачивать
содержание жилья и коммунальные услуги возникает у участника долевого
строительства после фактической передачи ему квартиры в пользование
и владение, что может подтверждаться, в частности, подписанием
передаточного акта, либо иными доказательствами.
Правила предоставления коммунальных услуг
Вопрос: Что изменилось в Постановлении Правительства Российской Федерации от
06.05.2011 г. №354 «Правил предоставления коммунальных услуг»?
Ответ: Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.04.2013 г.
№344 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации
по вопросам предоставления коммунальных услуг» внесены следующие изменения:
1. Отменены
нормативы на общедомовые нужды по водоотведению, а также соответственно не
будут производиться начисления платежей на ОДН по водоотведению.
2. Норматив
потребления коммунальной услуги по отоплению по новой формуле единый (без
выделения норматива на отопление на ОДН), т.е. население не будет отдельной
строкой платить за отопление на общедомовые нужды. Плата за тепловую энергию,
потребляемую на общедомвые нужды, будет включаться в
состав платы за отопление в жилом помещении.
3. Приняты меры
по стимулированию собственников помещений к установке общедомовых приборов
учёта. При наличии технической возможности и отсутствии в многоквартирном доме
общедомовых приборов учёта при расчёте нормативов будут применяться повышающие
коэффициенты к нормативам по отоплению, холодному и горячему водоснабжению.
4. Внесены
изменения в части расшифровки, что включает площадь общего имущества при
расчёте норматива на ОДН по холодной и горячей воде. Это площади межквартирных
лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей,
колясочных, помещений охраны, т.е. исключены подвалы и чердаки. Следует
сказать, что данные изменения не коснулись порядка взимания платы на
общедомовые нужды с квадратного метра общей площади.
5. Установлено,
что размер платы за коммунальные услуги на ОДН, не может превышать норматив
потребления коммунальных услуг на ОДН, за исключением случаев, когда
собственниками помещений многоквартирного дома на общем собрании принято
решение о распределении всего объёма коммунальной услуги, предоставленной на
ОДН, определённого по показаниям общедомового прибора учёта (сверх нормативов
на ОДН) пропорционально занимаемой площади. В случае, если собственниками
помещений такое решение не принято, то объём ОДН, превышающий нормативный,
исполнитель коммунальных услуг (управляющая компания) оплачивает за счёт
собственных средств. Если исполнителем коммунальной услуги выступает ресурснабжающая организация то весь объём ОДН
распределяется на всех потребителей пропорционально занимаемой площади.
6. Исключена
обязанность ежемесячного предоставления потребителями сведений о показаниях
приборов учёта в фиксированные сроки (не позднее 25 числа). При этом
исполнитель коммунальных услуг, в случае не предоставления данных о показаниях
приборов учёта собственниками жилых помещений, обязан начислять плату за
коммунальные услуги исходя из среднемесячного объёма потребления коммунального
ресурса потребителем, определённого по показаниям индивидуального прибора учёта
за период не менее 6 месяцев (или за фактический срок эксплуатации прибора
учёт, в случае если он эксплуатируется менее 6 месяцев). При непредставлении
потребителем исполнителю показаний индивидуального прибора учёта в течение 6
месяцев подряд исполнитель не позднее 15 дней со дня истечения указанного
6-месячного срока обязан провести проверку состояния установленных приборов
учёта и достоверности предоставленных потребителем сведений о показаниях
приборов учёта. Установлено право (не обязанность как ранее) потребителя
подавать показания индивидуальных приборов учёта ежемесячно. Договор о
предоставлении коммунальных услуг теперь должен включать порядок и условия
приёма показаний приборов учёта.
7. Установлена
обязанность исполнителя осуществлять не чаще 1 раза в 6 месяцев проверку
достоверности передаваемых потребителем исполнителю сведений о показаниях
индивидуальных приборов учёта, установленных в жилых (нежилых) помещениях,
путём посещения помещений, в которых установлены эти приборы учёта, а также
проверку состояния указанных приборов учёта.
При
недопуске 2 и более раз потребителем в занимаемое им
жилое и (или) нежилое помещение исполнителя для проверки состояния
установленных и введённых в эксплуатацию индивидуальных приборов учёта,
проверки достоверности представленных сведений о показаниях таких приборов
учёта и при условии составления исполнителем акта об отказе в допуске к прибору
учёта плата за коммунальные услуги рассчитывается исходя из нормативов
потребления коммунальных услуг с применением повышающих коэффициентов
(предлагается повышающие коэффициенты установить с 1 января 2014 г.).
8. Установлено
право исполнителя коммунальных услуг устанавливать количество граждан,
проживающих (в том числе временно) в занимаемом потребителем жилом помещении, в
случае если жилое помещение не оборудовано индивидуальными или общими
(квартирными) приборами учёта холодной воды, горячей воды, электрической
энергии и газа, и составлять акт об установлении количества таких граждан,
производить перерасчёт размера платы за коммунальные услуги на основании
протоколов об административных правонарушениях, предусмотренных статьёй 19.15
Кодекса РФ об административных правонарушениях.
9. С 1 января
2015 года исполнитель коммунальных услуг обязан направлять средства, полученные
в качестве разницы при расчёте размера платы за коммунальные услуги с
применением повышающих коэффициентов к нормативам, на реализацию мероприятий по
энергосбережению и повышению энергетической эффективности.
Вопрос: На общедомовые нужды берется только ХВС, а куда отнести ОДН на ГВС?
Ответ: Вне зависимости от того используется или не используется горячая вода
на общедомовые нужды в многоквартирном доме, объём горячей воды на ОДН
определяется всегда во всех многоквартирных домах: от разницы в объёмах
потребления горячей воды по общедомовому прибору учёта горячей воды и объёму её
потребления в помещениях многоквартирного дома, или по нормативам горячей воды
на ОДН.
Вопрос: Как оплачиваются общедомовые расходы по всем видам коммунальных услуг
в многоквартирных домах с непосредственным управлением?
Ответ: Исполнителем коммунальных услуг в доме с непосредственным управлением
является ресурсоснабжающая организация, которая в
соответствии с п.40 Правил №354 обязана начислить всем потребителям в
многоквартирном доме плату за коммунальную услугу, включающую в себя плату за
коммунальные услуги, потреблённые в помещении, и плату, предоставленную на
общедомовые нужды, соответственно тому виду ресурса, который подаётся
конкретной ресурсоснабжающей организацией в многоквартирный дом, с применением
расчётных формул, указанных в Правилах №354.
Вопрос: Во многих домах на 1-х этажах, в цокольных и подвальных помещениях
расположены нежилые помещения. Как проконтролировать есть ли у собственников
нежилых помещений многоквартирного дома отдельный счётчик на электроэнергию, на
теплоносители, на воду?
Ответ: В соответствии со ст.39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений,
том числе и нежилых помещений, несут бремя расходов на содержание общего
имущества в многоквартирном доме. На предоставление жилищных и коммунальных
услуг собственники нежилых помещений должны заключить договор с управляющей
домом организацией. Если нежилое помещение имеет отдельный ввод
электроснабжения, то договор на поставку электроэнергии заключается со службой энергосбыта. Как правило, нежилые помещения снабжаются
теплоносителем и водой от общедомовых сетей. На все виды потребляемых
коммунальных услуг (тепло, воду и электроэнергию) собственники нежилых
помещений обязаны установить приборы учёта (счётчики). В договоре
предоставления коммунальной услуги должно быть прописано наличие прибора учёта,
а также условия обеспечивающие доступ представителю управляющей домом организации
для проверки наличия счётчика и снятия её показаний. Несоблюдение указанных
условий приводит к спорным ситуациям, а иногда и к потреблению коммунальных
услуг нежилыми помещениями за счёт жильцов дома. О наличии приборов учёта в
нежилом помещении дома Вам необходимо узнать в управляющей Вашим домом
организации.
Вопрос: Квартира в многоквартирном доме с централизованным отоплением и
горячем водоснабжением оборудована индивидуальным отоплением. Взимается ли при
этом ОДН по горячей воде?
Ответ: Размер платы за горячее водоснабжение на ОДН для помещений с
индивидуальным отоплением в многоквартирном доме, оборудованном
централизованной системой теплоснабжения, определяется в общеустановленном
порядке, т.е. в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг
собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов,
утверждёнными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011
г. №354.
Вопрос: Жилой дом оборудован общедомовым прибором учёта тепловой энергии, на
радиаторах отопления всех жилых помещений установлены электронные устройства
для распределения тепловой энергии. Каким образом производится начисление платы
за отопление в жилом помещении?
Ответ: Согласно п.53 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам
и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утверждённых
Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 №354 если
многоквартирный дом оборудован коллективным (общедомовым) прибором учёта
тепловой энергии и при этом жилые помещения в многоквартирном доме, общая
площадь которых составляет более 50 процентов общей площади всех жилых и
нежилых помещений в многоквартирном доме, оборудованы распределителями, то
рассчитанный в соответствии с пунктами 42 и 43 настоящих Правил размер платы за
коммунальную услугу по отоплению, предоставленную потребителю в жилом или
нежилом помещении, оборудованном распределителями, подлежит 1 раз в год
корректировке исполнителем в соответствии с формулой 6 приложения № 2 к настоящим
Правилам. Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме может быть установлена более частая в течение года периодичность
проведения корректировки размера платы за коммунальную услугу по отоплению,
предоставленную потребителям в жилых и нежилых помещениях, оборудованных
распределителями.
Таким
образом, дом подпадает под действие п.53 указанных Правил. Вместе с тем,
следует сказать, что кроме корректировки платы за отопление 1 раз в год Правила
не устанавливают порядок расчётов платы за отопление жилых или нежилых
помещений, оборудованных распределителями тепловой энергии. Конкретные
рекомендации по данному вопросу содержаться в Методике распределения
общедомового потребления тепловой энергии на отопление между индивидуальными
потребителями на основе показаний квартирных приборов учёта теплоты, одобренной
и рекомендованной Решением Госстроя РФ от 13 сентября 2003г. № 01-НС-12/1.
Сбор
показаний с распределителей и дальнейший расчёт с приведением потреблённого количества
тепла в квартирах к физическим единицам производят специализированные
организации раз в год и в конце отопительного периода. По вопросу заключения
договора на выполнение указанных работ со специализированной организацией
заинтересованным лицам необходимо обратиться в управляющую данным домом
организацию. Выполнение работ, в том числе диспетчеризация, организация
автоматизированного учёта показаний распределителей и произведение
соответствующих расчётов специализированными организациями выполняются на
платной основе за счёт собственников помещений многоквартирного дома.
Вопрос: Управляющая компания несмотря на представление документов,
подтверждающих некачественно предоставленные услуги и необоснованное начисление
платы не производит перерасчёт.
Ответ: В случае неудовлетворения исполнителем (управляющей домом
организацией) Ваших требований относительно перерасчёта произведённых
начислений к оплате за жилищно-коммунальные услуги в добровольном порядке, Вы
вправе обратиться в судебные органы, поскольку в соответствии со ст.11
Гражданского кодекса РФ рассмотрение споров имущественного характера, в
частности, определение правомерности произведения либо не произведения
перерасчёта, относится исключительно к компетенции суда и не входит в
компетенцию органов жилищной инспекции.
В
соответствии с ч.3 ст.17 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 г. № 2300-1
(ред. от 25.06.2012 г.) «О защите прав потребителей» потребители по искам,
связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной
пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и
сборах. Кроме того, Вы вправе одновременно предъявить также и требование о
компенсации морального вреда.
Вопрос: Законно ли включение в счёт-фактуру отдельной строкой платы за
текущий ремонт и техническое обслуживание общедомовых (коллективных) приборов
учёта.
Ответ: Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006
г. № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с данными Правилами коллективные (общедомовые) приборы учёта
включаются (входят) в состав общего имущества многоквартирного дома. Согласно
ч.1 ст.39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме
несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Общедомовым приборам учёта требуется постоянное обслуживание и при
необходимости текущий ремонт. Данные работы выполняются специализированной
организации на договорной (платной) основе. Включение затрат на техническое
обслуживание общедомовых приборов учёта в общую стоимость текущего ремонта и
технического обслуживания инженерных систем многоквартирного является
обоснованным.
Вопрос: Имеются сомнения в корректности показаний (правильности учёта потребления)
общедомового прибора учёта. За чей счёт производится поверка общедомового
прибора учёта?
Ответ: Коллективный прибор учёта является общедомовым имуществом. Поверка
общедомового прибора учёта проводится за счёт собственников помещений
многоквартирного дома, с возмещением расходов через плату за содержание и
ремонт жилья.
Вопрос: За чей счёт осуществляется опломбирование индивидуального прибора учёта?
Ответ: Необходимость опломбирования устанавливается техническим паспортом на
установленный прибор учёта. В соответствии с подпунктом «у» п.31 Правил
предоставления коммунальных услуг № 354 действия по вводу в эксплуатацию
индивидуального прибора учёта являются обязанностью исполнителя коммунальных
услуг и выполняются без взимания дополнительной платы. Плата за опломбирование
ИПУ с потребителя не взимается.
Вопрос: Отдельно стоящее нежилое помещение получает коммунальные услуги через
инженерное оборудование многоквартирного дома и подключено после общедомового
прибора учёта. Каким образом по таким помещениям начисляется плата за
коммунальные ресурсы и распределяется ли на них ОДН?
Ответ: Отдельно стоящие объекты, присоединённые к многоквартирному дому
(ларьки, магазины и т.д.) не относятся к помещениям многоквартирного дома.
Объёмы потребления коммунальных услуг в таких объектах определяются по
показаниям индивидуальных приборов учёта, вычитываются из объемов потребления,
определенных по показаниям общедомового прибора учёта. Начисление на
использование коммунального ресурса на ОДН для таких помещений не производится.
Вопрос: В какой период после установки, и какой нормативно-правовой акт
обязывает собственника помещения ввести индивидуальный прибор учёта в
эксплуатацию?
Ответ: В соответствии с п.2 ст.13 федерального закона от 23 ноября 2009 г. №
261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о
внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
прибор учёта должен быть принят в эксплуатацию не позднее месяца, следующего за
месяцем его установки, а его применение – не позднее 1 числа месяца, следующего
за месяцем ввода прибора учёта в
эксплуатацию.
Вопрос: Обязаны ли управляющие организации проводить энергетические обследования
жилых домов?
Ответ: Согласно ст. 16 Федерального закона от 23.11.2009 г. № 261-ФЗ «Об
энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении
изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» управляющие
организации не внесены в число лиц, которые обязаны проводить энергетическое обследование
жилых домов. Обязанность проведения энергетического обследования жилых домов
указанным нормативным актом не предусмотрена. При проведении добровольного
энергетического обследования жилых домов управляющая организация вправе
использовать на данное мероприятие денежные средства собственников только при
наличии их согласия, а именно на основании решения общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме.
Вопрос: Вправе ли управляющая
компания начислять за электроэнергию на общедомовые нужды, если собственник в
квартире не проживает, показание индивидуального прибора учёта электроэнергии
нулевое?
Ответ: В соответствии с п.1
ст.39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в
многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в
многоквартирном доме, в том числе по оплате электрической энергии в местах
общего пользования (общедомовые нужды). В соответствии с новыми Правилами
предоставления коммунальных услуг, вступивших в силу с 1 сентября 2012 г.,
распределение объёма электроэнергии на общедомовые нужды производится
пропорционально площади жилого помещения. В соответствии с п.88 Правил № 354
размер платы за коммунальные услуги на общедомовые нужды в связи с временным
отсутствием потребителя в жилом помещении перерасчёту не подлежит.
Вопрос: Является ли правомерным включение в счёт-квитанцию платы за
содержание и техническое обслуживание фасадного газопровода многоквартирного
дома?
Ответ: Фасадные газопроводы являются общедомовым имуществом. В
соответствии с Правилами поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд
граждан, утверждёнными постановлением Правительства Российской Федерации от 21
июля 2008 года № 549 наличие договора на техническое
обслуживание внутридомового газового оборудования, включая фасадного
газопровода, является обязательным условием поставки газа потребителю.
Указанные работы выполняются специализированной организацией, имеющей
соответствующее разрешение на выполнение данных работ. Заключение договора по
техническому обслуживанию внутридомового газового оборудования (фасадный
газопровод и внутренние газопроводы, потребляющее оборудование) является
обязанностью управляющей организации и собственников (нанимателей)
многоквартирного дома. Работы выполняются за счет платы по содержанию и ремонту
общего имущества собственников дома.
Вопрос: Как рассчитывается плата за горячее водоснабжение при отсутствии
централизованного горячего водоснабжения и почему ежемесячно меняется тариф на
горячее водоснабжение?
Ответ: Порядок расчёта размера
платы за горячее водоснабжение при отсутствии централизованного горячего
водоснабжения содержится в п.54 Правил предоставления коммунальных услуг. При
применении тарифов, включающих в себя две составляющие, размер платы
рассчитывается в виде суммы платежей по каждой из этих составляющих. Таким
образом, стоимость услуги горячего водоснабжения складывается из:
- объёма
холодной воды используемого для нужд горячего водоснабжения (определённого по
приборам учёта) умноженного на тариф холодного водоснабжения;
- объёма
потребления тепловой энергии, затраченной на подогрев воды до её нормативного
значения (по показаниям тепловычислителя),
умноженного на тариф на тепловую энергию.
Учитывая,
что объём холодной воды, используемого для нужд горячего водоснабжения величина
не постоянная (каждый месяц используется (потребляется) разное количество
холодной воды), поэтому требуется и разное количество тепловой энергии на её
подогрев. Более того, даже при отсутствии потребления горячей воды, требуется
ее подогрев, так как есть потери тепла через трубопроводы и полотенцесушители
при циркуляции воды. Ежемесячно меняется не тариф на горячее водоснабжение,
т.к. сам тариф, как правило, не меняется в течение года, а стоимость 1 куб. м.
горячей воды. Расчёт стоимости 1 куб.м. горячего
водоснабжения производится управляющей компанией (ТСЖ, ЖСК) индивидуально для
каждого дома в соответствии с потреблёнными объёмами коммунальных услуг и
утверждёнными тарифами для поставщиков коммунальных услуг. В случае если дом
оснащён прибором учёта (тепловычислителем), который
показывает фактическое потребление тепловой энергии, используемой на горячее
водоснабжение, применяется фактическое потребление тепла для подогрева.
Вопрос: Имеет ли право управляющая домом организация составить акт фактического
проживания и произвести начисление платежей за коммунальные услуги в квартире,
не оборудованной индивидуальными приборами учёта коммунальных ресурсов?
Ответ: Проживание граждан без регистрации в жилых помещениях, не
оборудованных индивидуальными приборами учёта, является нарушением и влияет на
размер платы за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды. При
этом имеет место возложение на добросовестных потребителей платы за
коммунальные услуги, потреблённые в таких квартирах. В соответствии со ст.56
(1) Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям
помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утверждённых Постановлением
Правительства РФ от 06.05.2011 г. №354 в случае, если жилое помещение не
оборудовано индивидуальным или общим (квартирным) прибором учёта и исполнитель
располагает сведениями о временно проживающих в жилом помещении потребителях,
не зарегистрированных в этом помещении по постоянному (временному) месту
жительства или по месту пребывания, исполнитель вправе составить акт об
установлении количества граждан, временно проживающих в жилом помещении.
Указанный акт подписывается исполнителем и потребителем, а в случае отказа
потребителя от подписания акта – исполнителем и не менее чем двумя
потребителями (соседями или жильцами дома) и председателем совета
многоквартирного дома, председателем товарищества или кооператива.
В
этом акте указываются дата и время его составления, фамилия, имя и отчество
собственника жилого помещения (постоянно проживающего потребителя), адрес,
место его жительства, сведения о количестве временно проживающих потребителей.
В случае если собственник жилого помещения (постоянно проживающий потребитель)
отказывается подписывать акт или собственник жилого помещения (постоянно
проживающий потребитель) отсутствует в жилом помещении во время составления
акта, в этом акте делается соответствующая отметка. Исполнитель обязан передать
1 экземпляр акта собственнику жилого помещения (постоянно проживающему
потребителю).
Указанный
акт в течение 3 дней со дня составления направляется исполнителем в органы
внутренних дел и (или) органы, уполномоченные на осуществление функций по
контролю и надзору в сфере миграции для составления протокола об
административном правонарушении, предусмотренном статьёй 19.15 Кодекса
Российской Федерации об административных правонарушениях.
Потребитель
считается временно проживающим в жилом помещении, если он фактически проживает
в этом жилом помещении более 5 дней подряд.
Вопрос: Является ли правомерным установление в ТСЖ платы за охрану двора и какие
услуги при этом должны оказываться?
Ответ: Относительно навязывания собственникам жилых помещений
дополнительных платных услуг, например, «охрана двора» и др. сообщаем, что
размеры обязательных платежей и взносов могут быть приняты исключительно на
общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.
Согласно ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение
общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в
установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесённым к компетенции
такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном
доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Если собственник жилого помещения считает, что решением общего собрания
нарушены его права, то он вправе обжаловать такое решение в порядке
гражданского судопроизводства. Виды и условия предоставления услуг указываются
в договоре с охранным предприятием.
Вопрос: Представили в управляющую домом организацию акты о недопоставки
и акты некачественно предоставленных коммунальных услуг, а управляющая
организацию соответствующие перерасчёты не производит. Куда нам обратиться для
разрешения возникшего спора?
Ответ: В
случае неудовлетворения исполнителем (управляющей домом организацией) Ваших
требований относительно перерасчёта произведённых начислений к оплате,
например, за теплоснабжение в добровольном порядке, Вы вправе обратиться в
судебные органы, поскольку рассмотрение споров имущественного характера, в
частности, определение правомерности произведения либо не произведения
перерасчёта, относится исключительно к компетенции суда и не входит в
компетенцию органов жилищной инспекции.
Для
сведения сообщаем, что в соответствии с ч.3 ст.17 Закона Российской Федерации
от 07.02.1992 г. № 2300-1 (ред. от 25.06.2012 г.) «О защите прав потребителей»
потребители по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются
от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской
Федерации о налогах и сборах. Кроме того, Вы вправе одновременно предъявить
также и требование о компенсации морального вреда.
Вопрос: Можно ли требовать у управляющей домом организации произведения перерасчёта
за не предоставленные или ненадлежащее предоставленные услуги за 2009 и ранее
годы?
Ответ: Нет нельзя. Законодательством установлен общий срок предъявления и рассмотрения
спорного вопроса имущественного характера в судебном порядке. Срок исковой
давности – срок, в течение которого возможно требовать перерасчёта. Согласно
ст.196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет 3 года.
Содержание и ремонт
многоквартирного дома
Вопрос: Какие меры собственники помещений МКД могут принять, если управляющая
домом организация за наши деньги не выполняет обязательства по оказанию
коммунальных услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего
имущества дома?
Ответ: В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (ст.165)
орган местного самоуправления на основании обращения собственников помещений в
многоквартирном доме, председателя совета многоквартирного дома о невыполнении
управляющей организацией обязательств, предусмотренных договором управления
многоквартирным домом (надлежащее содержание и ремонт общего имущества,
предоставление коммунальных услуг, осуществление иной направленной на
достижение целей управления многоквартирным домом деятельности) в пятидневный
срок проводит внеплановую проверку деятельности управляющей организации. В
случае, если по результатам указанной
проверки выявлено
невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным
домом, орган местного самоуправления не позднее чем через пятнадцать дней со
дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в
данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей
организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа
управления данным домом.
Вопрос: Нашим домом управляет управляющая компания. Совет многоквартирного
дома не избран. Кто и какие меры должен принять?
Ответ: В соответствии с Жилищным кодексом РФ (ст.161.1) если в
многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный
дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным
потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре
квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны
избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном
доме. Если до 18.06.2012г. решение об избрании совета многоквартирного дома
собственниками помещений не было принято или соответствующее решение не
реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок обязан созвать
общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
В повестку дня
общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме включаются вопросы
об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе
председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества
собственников жилья.
Совет
многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким
многоквартирным домам.
Количество
членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании
собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено
решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме,
количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом
имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.
Для подготовки
предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению
многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в
данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления
многоквартирным домом.
Комиссии
собственников помещений в многоквартирном доме избираются по решению общего
собрания собственников помещений в многоквартирном доме или по решению совета
многоквартирного дома.
О смене
управляющей организации
При
переизбрании новой управляющей организации необходимо соблюдать следующие
обязательные условия:
I.
Строгое
соблюдение процедуры проведения общих собраний (уведомление, повестка дня,
кворум)
II.
Документальное
подтверждение неисполнения или ненадлежащего
исполнения управляющей организацией своих обязательств по договору
управления МКД.
I. Порядок
проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
изложен в статье 45 ЖК РФ.
1.
Внеочередное общее собрание по изменению способа управления может быть созвано
по инициативе любого из данных собственников.
2.
Кворум -50% голосов от общего числа голосов.
3.
Сообщение о проведении такого собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его
проведения.
Способ:
·
заказным
письмом;
·
вручить
каждому собственнику под роспись;
·
разместить в помещении данного дома,
определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников
помещений в данном доме.
4.
В сообщении о проведении общего собрания должны быть указаны:
1)
сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2)
форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3)
дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного
собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений
собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда
должны передаваться такие решения;
4)
повестка дня данного собрания;
5)
порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут
представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно
ознакомиться.
Общее
собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать
решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также
изменять повестку дня данного собрания.
II.Собственники
помещений в МКД на основании решения общего собрания в одностороннем порядке
вправе отказаться от исполнения договора управления, если УК не выполняет
условия договора (ст.162 ЖК РФ).
Документом, подтверждающим не
выполнение или ненадлежащее выполнение договора управления МКД является
акт. Акт составляется в порядке,
установленном Правилами предоставления
коммунальных услуг гражданам (Постановление
Правительства РФ от 13.08.2006 №491). В акте указываются нарушения
параметров качества, время и дата начала непредоставления услуг, невыполнения работ или их
ненадлежащего качества. Акт подписывается потребителем услуг (работ) и
исполнителем (представителем УК); в случае отказа от подписи представителя УК в
акте делается соответствующая запись, которая удостоверяется подписями не менее
двух потребителей. Один экземпляр акта передается потребителю, второй остается
у исполнителя.
Вопросы по капитальному ремонту
Отвечает Фонд содействия реформирования ЖКХ. «Брошюра» ссылка
